高く売るための７か条
売主様の一番の関心事は、何と言っても「高く売ること」ですね！
Ｑ：一年のうち、高く売れる時期はありますか？ 例えば年度末とか？Ａ：
これまでの経験では、あまり気に掛ける必要はない・・・と考えています。 Ｑ：では、どういう時期であれば高く売れる…のでしょうか？Ａ：むしろ、経済の動向、特に、金利の動向に注目して頂きたいと思います。 Ｑ：リフォームをしてから売った方がいいですか？Ａ：とても多いご質問ですが、基本的にあまりお勧めしていません。 Ｑ：売却しようとしているマンションは、今、人に貸しています。退去してもらった方が高く売れますか？Ａ：
多くの買主は、自分達がすぐに住む為のマンションを探しています。居住用としての購入です。一方、賃料収入を得ようとして、投資用にマンションを買う人もいます。一般的なファミリータイプのマンション（２ＬＤＫや３ＬＤＫなど）であれば、大抵のケースで、投資用よりも居住用としての方が高い価格が出ます。ですが、立ち退き費用がかかることも有りますので、具体的なシミュレーションについて弊社スタッフに御相談ください。 Ｑ：買主に内覧をしてもらうと高く売れますか？Ａ：
高く売れる…というよりも、内覧は必須です。新築マンションであれば、販売センターのモデルルームを見て購入を決めます。中古マンションであれば、買主は、実際の売却物件を内覧します。そして、内覧時に買主に好印象を持ってもらうよう、売主様に心がけて頂きたい準備もあります。これらについては、「売主の味方」担当スタッフより詳しくご案内します。
金額の端数は８０万、９０万に設定しましょう。（例：４９８０万、６４９０万） 価格が安く見える心理効果です。 こういった工夫をした上で、売り出し価格は、最初は強気に設定しましょう。 2. 売却のシナリオを立てる。 高値での売却を目指すには、「じっくりと待つ」ことがとても重要です。しかし、強気の売り出し価格で延々と頑張っているだけでも十分ではありません。必要なのは、「強気と計画性」です。 売却完了までに、どの程度の時間を掛けられるのか？ その時間ワクの中で、①強気の出し値を続ける期間、②買い手の声・反応を聞く期間、③価格を下げて行く期間、をどう設定するか？ ― これを「売主の味方」では売却シナリオと呼んでいます。 3. 内覧は多く取る。しかし、冷やかしや勉強目的の方を極力絞って。 中古の不動産売買では、買手候補は必ず内覧をします。高く売る為には、内覧の件数を増やすことが大事ではあるのですが、「参考見学」や「比較の為の『あて馬』見学」が多いと、売主様のテンションもだんだんと下がってきてしまいます。これらは極力少なくなるように工夫して、いつも売り主様に「内覧大歓迎！」のオープンな心理状態を作っていただくことが大事です。それは買手にも伝わるものです。 4. 内覧時には、買手に好印象を持ってもらう工夫をする。 例えば、大きなポイントとして ・ 部屋中の電気をつける、電灯は新しいものに替える。 ・ 物を捨てたり片付けたりする。雑然とした感じを無くし、広く見せる ・ 特に、リビングには余り物を置かないようにする。 ・ 水周りは、場合によっては（ダスキンなどの）クリーニングサービスを事前に入れておく ・ 内覧時には、小さいお子様やお父さんはなるべく部屋に居ない様にする。ペット（ワンちゃん、ネコちゃん）もできれば外に。 ・ 空気の入れ替えをしておく。窓を開ける。カーテンやブラインドも開ける。 リフォームを行うことは、余りお勧めしていないのですが、 ・ 買い手候補の方による内覧希望があった時は、ついつい、相手の都合をそのまま聞いてしまいがちです。 「明日の朝イチ、９：００に見たい」「今日、これから見たい」 「今週の土曜の１５：００ごろ行きたい」 一人でも多くの方に見ていただきたいのは山々ですので、どうしても無理をして言われた時間に合わせてしまうのです。 しかし、グッと辛抱して、内覧のスケジュールは売主様主導で決定しましょう。 「毎週土曜日の午後と日曜の12:00-16:00を内覧日として設定」 など、有る程度のコアタイムを設けて望みましょう。 仮にその時間帯に入らない買い手候補が居たとしても、「運命」と割り切ることをお勧めします。 これらの理由としては、 （１） コアタイムを決めると、内覧希望者が重なったりすることもあり、「人気の有る物件」を演出できる。 （２） 強気の姿勢をうかがわせることにより、買い手に売主の真剣度が伝わる。 （３） 数カ月間、フレッシュな気持ちで内覧者をお迎えできる心理状態を保つ。 買い手の内覧希望時間に１００％合わせていては、売主様も消耗するだけです。 「安くてもいいから早く」売る為には、それでもいいでしょう。短期間なら耐えられます。しかし、高く売ろうとおもったら数カ月間の内覧期間を覚悟することが必要です。 その間に平常心を保てる、余裕のある内覧受け入れ方法を考えましょう。 実はこれが一番大事・・・！ 
１． 多くの他社仲介業者に、キチンと本気で、情報を流す仲介業者を選ぶ。 よくある不動産会社の言い訳として…、下記のようなものがあります。 「ウチはレインズ（指定流通機構）に登録しますから！レインズを見れば他の仲介業者もこの売却物件のことを知りますよ。レインズはインターネットで見ることが出来ますから。ウチに売却を任せてくれれば、他の仲介会社にも自然とその情報は伝わるのです。」 本当に、そうでしょうか？ 売主様にご確認頂きたいと思います。
２． 価格交渉で、買主の希望に引きずられない仲介会社を選ぶ ―
マンションを高く売るなら「売主の味方」
■だから、自分達が見つけた買い手を優先しない。 |
